Immeuble 265m2-POITIERS

Compte-rendu détaillé : 75 bd du Grand Cerf – Poitiers - Immeuble rénové à fort potentiel locatif et patrimonial à Poitiers

Caractéristiques générales de l’immeuble

• Structure solide : Immeuble en béton, entièrement reconstruit après-guerre. Planchers béton, charpente métallique, et solives en bois en bon état. Toiture sans défauts constatés.
• 4 logements type T2 de 35m2 chacun rénové (ou à terminer)
• Extension récente : Le local commercial bénéficie d’une extension en arrière-cour, portant sa superficie totale à 80 m².
• Parking privé rare : Six places de stationnement attribuées à l’immeuble (si inclus avec le local commercial) sinon 4 places officielles, un atout majeur face à la gare, où le stationnement est coûteux (5 €/heure).
• Cave incluse : L’immeuble dispose également d’une cave.

Situation réglementaire et historique
Cet immeuble, qui avait été déclaré insalubre après avoir été squatté, a fait l’objet d’une réhabilitation complète. La mairie de Poitiers a récemment constaté les travaux réalisés, validant la levée de l’insalubrité sous réserve d’un dernier passage du Consuel (certification de conformité électrique). Cette étape finale permettra de régulariser définitivement la situation administrative de l’immeuble.

Détails des lots et aménagements

Local commercial :

• Surface totale : 80 m² (extension incluse).
• Potentiel locatif estimé : entre 1 000 et 1 200 €/mois HT hors charges, selon l’agent immobilier.
• Forte demande locative grâce à l’emplacement et au parking inclus.

4 Appartements T2 (4 unités) :

• Deux appartements au 1er étage :Seront entièrement terminés avant la vente (finitions incluses, comme les plinthes).
• Chambres donnant côté cour (calme).
• Balcons privatifs pour chaque appartement.
  Deux appartements au 2e étage : À finaliser (kitchenettes et salles de bain).
• Tous les équipements nécessaires (cuisine, plomberie, électricité) sont sur place, seules les finitions et la main-d’œuvre restent à prévoir.
• Branchement du compteur électrique à prévoir pour un des deux appartements.

Aménagements et équipements

• Compteurs électriques individuels : Linky déjà commandés et en attente de pose (un par appartement).
• Compteurs d’eau individuels : À installer au niveau du rez-de-chaussée, négociable avec le propriétaire.

Commun :

• Sol en bon état, mais peinture et éclairage des parties communes à prévoir.
• Porte d’entrée manuelle, possibilité d’installation d’un digicode en supplément.

Parking : Porte manuelle, motorisation à envisager.

Points forts supplémentaires

Balcons privés : Chaque appartement dispose d’un balcon, un avantage rare et apprécié des locataires.

Localisation stratégique : Situé face à la gare de Poitiers, dans un quartier en pleine transformation urbaine, cet immeuble est idéal pour la location longue ou courte durée.

Chambres côté cour : Garantissant le calme pour les occupants, un critère apprécié pour des logements en zone urbaine dense.

Travaux à prévoir avant exploitation complète

Pour les appartements du 2e étage :

Installation de kitchenettes et salles de bain (équipements disponibles sur place).

Branchement électrique pour un appartement.

Commun :

Peinture et éclairage des parties communes à finaliser.

Modernisation des accès : Option : Motorisation de la porte du parking et ajout d’un digicode pour la porte d’entrée de l’immeuble.

Passage du Consuel : Dernière étape nécessaire pour lever définitivement la déclaration d’insalubrité et assurer la conformité électrique de l’immeuble.

Hypothèse de rentabilité :

Hypothèse 1 : Location classique du local commercial avec appartements meublés

• Local commercial (80m²) : 1 400€ CC (inclut 6 places de parking)

• 4 T2 meublés : 2 600€ (650€/appartement)

• Total : 4 000€/mois

Avantages :

• Rentabilité sécurisée avec des loyers stables.

• Faible gestion, car pas d’exploitation en Airbnb.

• Intéressant pour des investisseurs conservateurs cherchant un revenu passif.

Inconvénients :

• Rentabilité moyenne comparée à des scénarios Airbnb.

• Les places de parking incluses pour le local commercial ne génèrent pas de revenus supplémentaires.

Hypothèse 2 : Local sans parking et maximisation des revenus des places

• Local commercial (80m²) : 1 200€ CC (0 place de parking incluse)

• 4 T2 meublés : 2 600€ (650€/appartement)

• 4 places de parking louées : 280€ (70€/place)

• Total : 4 080€/mois

Avantages :

• Revenus optimisés grâce à la location des 6 places de parking.

• Faible gestion, même niveau que l’Hypothèse 1.

• Flexibilité pour proposer un local commercial à moindre coût sans parking.

Inconvénients :

• Rentabilité encore inférieure aux hypothèses avec Airbnb.

• Moins attrayant pour les locataires ou entreprises souhaitant des places de parking incluses.

Hypothèse 3 : Airbnb pour les appartements et local classique

• Local commercial (80m²) : 1 340€ CC (inclut 2 places de parking)

• 4 T2 en Airbnb : 4 000€ net (1 000€ /appartement net de frais de conciergerie)

• 2 places de parking louées : 140€ (70€/place)

• Total : 5 480€/mois

Avantages :

• Rentabilité augmentée grâce à l’exploitation en Airbnb.

• Bonne flexibilité avec 2 places de parking louées séparément.

• Opportunité de diversifier les sources de revenus (Airbnb + location commerciale).

Inconvénients :

• Gestion plus complexe (Airbnb demande une conciergerie et du suivi).

• Dépendance aux variations saisonnières de la location courte durée.

Hypothèse 4 : Division du local et maximisation Airbnb

• Local commercial (30m²) : 550€ CC

• 5 T2 en Airbnb (incluant l’arrière du local) : 5 000€ net (1 000€ /appartement net de frais de conciergerie)

• 4 places de parking louées : 280€ (70€/place)

• Total : 5 830€/mois

Avantages :

• Rentabilité maximale parmi les scénarios.

• Flexibilité avec un local réduit et adapté aux besoins actuels des commerçants.

• Exploitation optimale des surfaces disponibles avec 5 T2 en Airbnb.

Inconvénients :

• Transformation du local en habitation soumise à accord de la mairie.

• Investissement initial potentiellement plus élevé pour réaménager le local.

• Gestion lourde (5 biens en Airbnb).

Autres Hypothèses Potentielles :

1. Coworking ou bureaux partagés dans le local commercial :

• Local loué à plusieurs petites entreprises ou freelances avec facturation à l’heure ou au mois.

• Opportunité de rentabiliser davantage les places de parking pour les clients.

2. Location des places de parking en horaire/journée (via des applications comme YesPark) :

• Exploiter les 4 places de parking à la journée ou au mois pour optimiser la rentabilité.

• Immeuble Immeuble de 265 m²