Neuf ou ancien : qu'est-ce qui est vraiment le plus rentable ? Comparatif sans filtre
Devenir propriétaire n’est pas une mince affaire. C’est la concrétisation d’un rêve et le premier aboutissement majeur de plusieurs années d’économie et de travail. Mais lorsque vient ce grand moment, un choix s’offre encore à vous : acheter dans le neuf ou acheter dans l’ancien. Forcément, la clé reste bien souvent le budget. Mais attention, on ne parle pas uniquement de budget à l’achat, mais bien de rentabilité sur la durée. Alors, neuf ou ancien : qu'est-ce qui est vraiment le plus rentable ? Réponse dans cet article !
Cet article en bref
• Le neuf est particulièrement intéressant pour ses garanties, ses économies d’énergie et ses frais réduits, mais demande un investissement initial plus important.
• L’ancien attire par son prix d’achat plus bas et son potentiel de rénovation, mais implique davantage de travaux et de risques cachés.
• En 2025, la rentabilité nette du neuf rivalise avec celle de l’ancien, grâce aux dispositifs fiscaux et aux performances énergétiques.
• À long terme, le neuf offre une sécurité et une stabilité de rendement supérieures.
Les avantages de l’ancien
L’immobilier ancien représente encore près de 70 % des transactions en France. C’est le choix historique des investisseurs, séduits par ses prix souvent plus bas et son offre plus variée. Mais alors, concrètement, quels sont les avantages et limites de l’ancien en termes de possible rentabilité ? On vous dit tout :
Nous contacter >>Une possible négociation
L’un des principaux atouts de l’ancien, c’est la souplesse de négociation. Contrairement au neuf, dont les prix sont encadrés par les promoteurs, le marché de l’ancien permet de discuter librement le prix d’achat.
Dans bien des cas, les marges de négociation peuvent atteindre 5 à 10 %, voire davantage pour les biens nécessitant des travaux. Mais attention, car ce n’est pas une vérité absolue ! Le jeu d’une offre trop basse peut parfois faire défaut dans le cadre d’un processus d’achat.
Une marge d’optimisation par la rénovation
Acheter dans l’ancien, c’est aussi la possibilité d’augmenter la valeur du bien par des travaux. Une rénovation bien pensée (isolation, modernisation, aménagements) peut générer une plus-value à la revente ou une meilleure rentabilité locative. Mais cette performance n’est atteignable qu’à condition d’anticiper précisément les coûts de rénovation.
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Les limites de l’ancien
Ce potentiel de rentabilité s’accompagne de contraintes :
Des frais de notaire plus élevés (environ 7 à 8 % du prix du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf).Des travaux qui peuvent s’avérer coûteux, notamment pour la mise aux normes énergétiques.
Une absence de garanties : le propriétaire doit assumer les réparations et les imprévus.
Et surtout, à partir de 2025, la réglementation énergétique (DPE) restreint la location des logements les plus énergivores. Autrement dit, un bien ancien mal classé (F ou G) peut perdre en rentabilité, voire devenir temporairement invendable sans rénovation.
Les avantages du neuf
Si vous vous demandez qu'est-ce qui est vraiment le plus rentable entre le neuf et l’ancien, penchons-nous maintenant sur la catégorie des biens neufs ! L’immobilier neuf a le vent en poupe depuis plusieurs années, notamment grâce à la sécurité juridique et financière qu’il offre. C’est un choix stratégique pour primo-accédants à la recherche de stabilité à long terme.
Les avantages financiers du neuf
Contrairement aux idées reçues, acheter dans le neuf n’est pas réservé aux ménages aisés. Certes, le prix d’achat au mètre carré est plus élevé, mais il faut le comparer au coût total de détention.
Le neuf bénéficie de plusieurs atouts majeurs, à savoir des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix d’achat) ainsi que l’accès à des dispositifs d’aide à l’achat, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants ou encore la TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones. À noter également qu’il est possible de profiter d’une exonération partielle de taxe foncière pendant les deux premières années dans de nombreuses communes.
Des garanties et normes énergétiques
L’un des grands atouts du neuf est évidemment la tranquillité d’esprit qu’il offre.
L’acquéreur bénéficie de plusieurs garanties légales. Parmi celles-ci, on trouve la garantie décennale qui couvre les gros ouvrages pendant dix ans, la garantie biennale pour les équipements et la garantie de parfait achèvement, durant un an après la livraison.
À cela s’ajoute la performance énergétique, car les programmes neufs répondent à la RE2020, qui impose une consommation énergétique faible et des matériaux durables. Cet ensemble se traduit par des charges réduites et une valorisation durable du bien.Ainsi, le neuf coûte certes plus cher à l’achat, mais peut permettre de réaliser des économies sur la durée.
Les limites du neuf
Malgré ses atouts, le neuf présente aussi quelques limites. Ainsi, les délais de livraison nécessitent une certaine anticipation et on notera que les biens neufs sont généralement vendus au prix du marché, avec peu de marge de négociation.
Enfin, l’offre est parfois concentrée dans des zones périphériques ou dans des programmes collectifs, ce qui peut freiner certains acquéreurs à la recherche d’un bien unique ou d’un quartier très central. Mais ces contraintes sont largement compensées par la sécurité globale et la rentabilité maîtrisée sur le long terme.
Comparatif de la rentabilité entre neuf et ancien
Pour mieux comprendre la rentabilité réelle des deux options, nous vous avons préparé un tableau synthétique :
L’ancien est ainsi intéressant par ses opportunités de valorisation à court terme, mais il implique un risque financier plus élevé et une gestion plus lourde. Le neuf, lui, offre une rentabilité progressive mais solide, sécurisée par les dispositifs fiscaux, les performances énergétiques et les garanties constructeur.
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Le neuf est-il forcément plus cher que l’ancien ?
Dans la grande majorité des cas, à l’achat, oui. Mais si l’on prend en compte les frais réduits, l’absence de travaux et les économies d’énergie, le coût global du neuf peut être inférieur à celui de l’ancien sur la durée.
Quel type d’investissement est le plus sûr ?
Le neuf reste le plus sécurisé grâce à ses garanties légales et à la performance énergétique durable du logement. Il permet aussi d’accéder à des aides financières qui n’existent pas pour l’ancien.
L’ancien peut-il être plus rentable ?
Oui, à condition d’acheter au bon prix et de rénover efficacement. Mais cela demande des connaissances techniques et une capacité d’investissement supplémentaire.
Quel choix privilégier pour un premier achat ?
Pour un primo-accédant, le neuf est souvent le choix le plus rationnel grâce au financement simplifié, aux aides disponibles et à l’absence de mauvaises surprises.
Comment choisir entre les deux ?
Le choix dépend de votre profil. Ainsi, si vous recherchez la tranquillité et la prévisibilité, optez pour le neuf. Si vous visez une forte rentabilité à court terme dans le cadre d’un investissement et êtes prêt à gérer des travaux, l’ancien peut convenir.
Entre le charme de l’ancien et la sérénité du neuf, le choix ne se résume pas à une simple question de goût, mais à une véritable stratégie patrimoniale. Si le neuf séduit par sa stabilité et ses avantages fiscaux, l’ancien conserve son attrait pour les investisseurs à l’aise avec la rénovation.
Pour faire le bon choix, il faut avant tout analyser son budget, sa tolérance au risque et son horizon de placement. Avec l’accompagnement de Brauman & K, expert en programmes immobiliers neufs, chaque acquéreur bénéficie d’un conseil personnalisé pour trouver la meilleure opportunité, en phase avec son projet de vie et sa stratégie financière ! Neuf ou ancien, la rentabilité dépend moins du bien que de la vision que vous y mettez. Envie de vous faire accompagner dans la sélection de la typologie d’achat et du bien ? Contactez-nous !