Ténéo - Talence - Arthéna

- Emplacement & prestations :

• Résidence Ténéo Apparthotel Talence Arthéna, située au 281 Cours de la Libération, 33400 Talence, dans un secteur urbain recherché de la métropole bordelaise.

• Emplacement cohérent pour une résidence affaires / tourisme urbain : proximité de Bordeaux, des pôles universitaires, des transports, des commerces et des bassins d’emploi.

• Le positionnement de ces 42 appartements en appart’hôtel répond à une demande de courts, moyens et longs séjours : clientèle professionnelle, universitaire, familiale ou de passage sur Bordeaux Métropole.

• Résidence exploitée sous une logique para-hôtelière, avec services permettant le classement en résidence de tourisme : accueil, nettoyage, petits-déjeuners et fourniture du linge de maison prévus dans le bail initial.

- Exploitant & gestion :

• L’exploitation est assurée par Ténéo Suites / Ténéo Apparthotel, exploitant spécialisé dans l’hébergement en appart’hôtel dans le cadre d’une résidence de tourisme classée. Il est une filiale de Aquitaine Hospitality.

• Aquitaine Hospitality pilote un parc immobilier composé de 13 à 15 résidences (dont 6 à 7 sous la marque Ténéo Apparthotel et 5 à 6 sous l'enseigne Study'O), totalisant une capacité d'accueil de près de 2 000 lits. Sur le plan financier, la société holding génère un chiffre d'affaires propre de 1,17 million d'euros, mais son volume d'affaires global consolidé avec ses filiales d'exploitation dépasse les 8,25 millions d'euros. Pour faire fonctionner cette structure, le groupe s'appuie sur une équipe centrale de 10 à 19 salariés à son siège de Talence, tandis que son effectif global s'élève à une fourchette comprise entre 51 et 200 employés répartis sur l'ensemble de ses établissements.

• Le preneur supporte les obligations liées à son activité, notamment l’entretien locatif, la gestion opérationnelle, les assurances d’exploitation et le maintien du mobilier en bon état d’entretien.

- Prix au m² localisé :

• Le marché immobilier de Talence reste soutenu, avec une référence moyenne pour les appartements autour de 3 700 à 4 000 €/m² selon les sources et les adresses. Sur le secteur Plume la Poule, proche du périmètre talençais concerné, RealAdvisor ressort un prix moyen appartement de 3 877 €/m² en mai 2026. (RealAdvisor)

• Lecture investisseur : ces références donnent une lecture de valeur immobilière locale, mais un actif en résidence gérée doit être valorisé prioritairement par le loyer commercial, la durée du bail, la qualité de l’exploitant, la répartition des charges et le rendement net.

- Bail commercial & renouvellement :

• Le bail commercial initial a été consenti pour une durée ferme de 9 ans du 28/12/2011 au 27/12/2020.

• À l’issue de cette période, le bail s’est poursuivi jusqu’à la demande de renouvellement formulée par Ténéo Suites le 17/12/2021.

• Le bail renouvelé a pris effet au 01/01/2022, aux mêmes clauses et conditions, pour une nouvelle période de 9 ans, soit jusqu’au 31/12/2030

- Charges, fiscalité & fonctionnement avec le syndic :

• Le bail prévoit que le preneur supporte les charges de copropriété et les frais de syndic, ainsi que les taxes et contributions lui incombant en qualité de locataire.

• Le bailleur conserve notamment à sa charge l’impôt foncier et la taxe d’ordures ménagères, ainsi que les impôts et taxes habituellement supportés par les propriétaires bailleurs.

• Fonctionnement avec le syndic : le bailleur donne mandat irrévocable au preneur, ou à toute personne désignée par lui, pour le représenter aux assemblées générales pendant la durée du bail. Ce mandat concerne les décisions d’administration courante relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Pour les décisions plus structurantes — travaux importants, PPPT, dépenses exceptionnelles — un suivi propriétaire reste nécessaire. Lecture patrimoniale : ce fonctionnement est classique en résidence gérée. Il simplifie la gestion courante pour le copropriétaire, mais impose de conserver une vigilance sur les procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de fonds exceptionnels.

- PV / AG 2025 — points de vigilance copropriété :

• La convocation d’assemblée générale annuelle est datée du 14 avril 2025, pour une assemblée prévue le 22 mai 2025 sur la résidence. L’ordre du jour prévoit notamment l’approbation des comptes 2024, la nomination du syndic, la désignation du conseil syndical, le vote des budgets 2025 et 2026, ainsi que la réalisation d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux — PPPT.

• Les comptes 2024 font ressortir des charges de copropriété pour 17 614,82 €. Le budget prévisionnel 2025 et 2026 est proposé à 19 000 € par exercice. Le syndic proposé est ABAQUE GESTION, pour une durée de 3 ans à compter du 22/05/2025, ou jusqu’à l’assemblée appelée à statuer sur les comptes arrêtés au 31/12/2027.

• Le point principal de vigilance est le PPPT, avec plusieurs devis évoqués, dont ACCEO pour 5 030,40 € TTC, ASCAUDIT pour 5 400 € TTC et HELAGIS pour 7 434 € TTC. À ce stade, le PPPT ne signifie pas nécessairement travaux immédiats, mais il peut conduire à une programmation de travaux sur dix ans. C’est donc un sujet à surveiller dans la lecture patrimoniale de l’actif.

Conclusion - Lecture patrimoniale :

• La résidence Ténéo Arthéna Talence présente un profil cohérent pour un investisseur recherchant un actif géré urbain, dans une commune attractive de la métropole bordelaise.

• Les fondamentaux sont favorables : emplacement lisible, desserte urbaine, demande locative diversifiée, exploitant spécialisé et bail commercial structurant l’exploitation.

• Appartement T2 de 47.27 m² : 156958 €