Nexity Studéa - Cachan - Les Lauréades de Cachan

- Emplacement & prestations :

• Résidence étudiante Studéa Cachan, anciennement Les Lauréades de Cachan, située 47 rue Marcel Bonnet, 94230 Cachan.

• Résidence réalisée / livrée en 2012, avec permis de construire délivré le 27 janvier 2010. (PSS Archi)

• Ensemble composé de 335 studios et 56 parkings en sous-sol. (PSS Archi)

• Emplacement cohérent pour une résidence étudiante :

  • en lisière / proximité du campus de l’ESTP ;

  • environ 10 minutes à pied du RER B Bagneux ;

  • accès rapide vers Paris et la Cité Internationale Universitaire ;

  • résidence adaptée à une clientèle étudiante et jeunes actifs. (Consultim)

- Investissement & bail commercial :

• Exploitant : Nexity Studéa, venant aux droits d’Icade Résidences Services / Nexity Résidences Services.

• Bail initial à effet du 1er septembre 2012 jusqu’au 31 août 2021.

• Bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2021.

• Échéance théorique : 30 septembre 2030, avec faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

• Indexation :

  • révision annuelle au 1er octobre ;

  • base IRL du 1er trimestre ;

  • variation négative neutralisée ;

  • variation positive plafonnée à 2,5 %.

- Gestion locative :

• Gestion assurée par Nexity Studéa, dans le cadre d’une résidence étudiante meublée sous bail commercial.

• Syndic : Citya EIC, avec gestionnaire identifiée : Marie Zacarias.

• Éléments spécifiques du renouvellement :

  • financement par le bailleur de kits vaisselle, linge et ménage pour 200 € HT par logement, déduits des loyers à devoir au 31 mars 2022 ;

  • financement par le bailleur du remplacement des sols en moquette du 1er au 6e étage ;

  • accord du bailleur sur la libre location des parkings par Studéa avec un prestataire extérieur ;

  • financement par Studéa de caméras supplémentaires et du réaménagement des locaux d’exploitation.

- À noter : PV d’AG 2025 – Points essentiels

• AG annuelle tenue le 30 septembre 2025 pour la résidence Les Lauréades de Cachan.

• Comptes 2024/2025 approuvés : 410 833,59 € TTC.

• Budget prévisionnel 2025/2026 :

  • initialement voté à 473 330 € TTC ; ramené à 452 080 € TTC.

• Fonds travaux :

  • cotisation proposée à 5 % du budget, soit 22 604 € ;

  • résolution rejetée pour défaut de majorité.

• Point positif :

  • autorisation donnée à Nexity Studéa de réaliser à ses frais exclusifs, donc pris en charge à 100 % par Studéa, les travaux de rénovation du hall d’entrée et éventuellement des couloirs attenants.

• Travaux votés / suivis :

  • remplacement d’un ballon d’eau chaude sanitaire HS, financé par le fonds travaux ALUR ;

  • élagage complet des arbres arrière : 2 430 € TTC ;

  • réparation du variateur de fréquence HS d’un ascenseur : 5 390 € TTC ;

  • remplacement de 11 bornes anti-stationnement : 3 344 € TTC.

• Lecture patrimoniale :

  • budget de copropriété élevé ;

  • travaux techniques récurrents ;

  • gouvernance à surveiller, plusieurs résolutions importantes ayant été rejetées faute de majorité.

Conclusion :

• Actif étudiant cohérent, situé en première couronne parisienne, avec un positionnement solide autour de l’ESTP, du RER B et de la proximité avec Paris.

• Produit intéressant pour un investisseur LMNP recherchant :

  • une résidence étudiante exploitée par un gestionnaire identifié ;

  • un bail renouvelé jusqu’en 2030 ;

  • une résidence de taille significative avec 335 studios.

• Vigilances principales :

  • faculté de sortie triennale au profit du preneur ;

  • bail initial complet nécessaire pour sécuriser la répartition des charges ;

  • budget copropriété élevé ;

  • fonds travaux et gouvernance à suivre ;

  • travaux techniques récurrents : ECS, ascenseur, sols, hall et parties communes.

• Appartement T1 de 20.38 m² : 100402 €