Le Programme
Bonjour,
Suite à mes recherches au sein de mon réseau, j’ai visité ce jour un bien pour votre compte. L’immeuble est situé 6, rue Bourgneuf à Saint-Etienne, dans l’hyper centre où se trouvent tous les commerces, restaurants, bars et commodités de vie de la ville. L’emplacement est idéal pour une vie « nomade ».
De nombreux centres d’enseignement supérieurs se trouvent non loin ainsi que beaucoup de transports en commun, (je vous laisse voir sur le plan de situation que je joins à cet envoi). La ligne de tramway principale de la ville se trouve à deux pas de l’immeuble. C’est un emplacement recherché car le secteur est très bien desservi. Il y a une demande à la location : 3 appartements sur 5 sont loués et les deux autres nécessitent quelques travaux et un aménagement coup de cœur pour les proposer à la location.
Il s’agit d’un immeuble en monopropriété de 281 m2 habitables, décomposé comme suit :
- RDC / R+1 : duplex T4 de 98,45 m2, loué 690 € en nu (depuis 2021)
- RDC : T2 de 38,99 m2, loué 550 € en meublé (depuis 2023)
- R+1 : T2 de 48,80 m2, libre
- R+2 : T2 de 49,30 m2 au sol et 44,07 m2 (en CARREZ), loué 380 € en nu (depuis 2021)
- R+2 : T2 de 45,44 m2 au sol et 36,11 m2 (en CARREZ), libre
Les DPE sont plutôt corrects : 3 appartements sont classés en D et 2 en E.
J’ai prévu une enveloppe travaux de 77 000 euros se décomposant ainsi :
- 40 000 euros pour les parties communes et la façade
- 30 000 euros pour les 2 appartements à rafraichir
- 10 % d’aléas
Pour le mobilier, j’ai considéré 2 packs complets pour les T2 à 6 000 euros chacun et pour la mission « plans » (maitrise d’œuvre réalisée par notre architecte d’intérieur : 6 000 euros soit 3 forfaits d’intervention à 2 000 € TTC chacun : 2 appartements et 1 pour les parties communes)
Les points positifs sont les suivants :
- Emplacement très attractif
- Bien « off market » et décôté
- 4 biens de petite surface : typologie de bien idéale pour du centre-ville et une exploitation en meublé
C’est une superbe opération qui dégage un bon rendement locatif.
Je vous joins la projection financière de l’opération à ce jour.
Nous pouvons tenter négociation sur le prix du bien à 275 000 euros (tout en sachant que le bien n’est pas encore sur le marché et qu’il sortira à 299 000 euros).
Je pense que ce bien correspond à l’ensemble de vos critères.
Pouvez-vous me confirmer votre intérêt pour cette opération dans les meilleurs délais SVP afin que je me positionne pour vous ?
Je me tiens à votre disposition pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à me contacter.
Type de chauffage : Individuel Type d'énergie de chauffage : Gaz Présence de l'ascenseur : Non Charges de copropriété : non disponible Taxe foncière : 3112€/anLes appartements disponibles
- Immeuble Immeuble de 281 m²
L'adresse du programme
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| Comment fonctionne la garantie ?
Une vente dans l’urgence, imposée par les circonstances de la vie, met le vendeur en position de faiblesse.
Avec la garantie de valeur RealSecure, vous êtes certain d’acheter au juste prix : en cas de revente à perte, suite à lasurvenance d’un évènement déclencheur de la garantie, la différence de prix est prise en charge par une compagnied’assurance.La perte en cas de revente est déterminée par la différence entre :
Prix de vente net
(Prix de vente – frais d’agence)
Prix d’achat total
(Prix d’achat + frais de notaires + frais d’hypothèque+ travaux prévus dans l’acte de prêt)
Même si le bien est revendu au prix où il a été acheté, votre client subit une perte qui sera prise en charge par lacompagnie d’assurance, à concurrence de 20% du prix d’achat total.