Appartement T3-55m2-SAINT-ÉTIENNE

Bonjour,

Suite à mes recherches au sein de mon réseau, j’ai détecté un bien pour votre compte. L’appartement est situé 4, boulevard Karl Marx à Saint-Etienne, dans le quartier agréable de Fauriel / Convention, à côté du secteur très prisé du Cours Fauriel. L’appartement se situe à proximité de la plus prestigieuse école supérieure de Saint-Etienne : l’école des Mines ainsi que de l’ISTP IRUP (ingénieurs), l’IUT de la Métare, la faculté de sport STAPS ou encore l’école de commerce EKLYA Business School. C’est un emplacement stratégique car le secteur est propice aux demandes locatives meublées étudiantes.

Il s’agit d’un spacieux T3 d’un peu plus de 55 m2 (très exactement 55,23m2 CARREZ) avec un grand balcon filant, situé au 3ème étage (avec ascenseur) d’une grande copropriété. L’immeuble est bien situé : à la fois proche des accès aux grands axes routiers et également du parc de l’Europe, très apprécié.

En outre, la copropriété dispose d’un parking privatif (les emplacements ne sont pas numérotés mais l’accès au parking de la résidence se fait grâce à une barrière motorisée, les places sont donc exclusivement réservées aux occupants de l’immeuble).

L’appartement se décompose ainsi :

- 1 grande pièce à vivre

- 1 cuisine indépendante

- 1 grand balcon filant

- 1 salle de bains avec douche

- 1 WC séparé

- 2 chambres dont une avec grand placard et donnant sur le balcon

Comme vous le verrez sur les photos, l’appartement est en bon état général. Néanmoins, j’ai prévu une enveloppe « travaux » de 10 000 euros afin de le moderniser un peu et, bien sûr, de créer l’effet coup de cœur. Le DPE est en E/D, ce qui est surprenant car les autres appartements identiques vendus récemment dans l’immeuble sont en D/D. Les menuiseries sont déjà en double vitrage PVC. Mon apporteur d’affaires va demander au vendeur s’il ne souhaite pas faire faire un deuxième DPE afin de lever le doute sur un diagnostic peut-être un peu trop sévère en l’état… Je ne manquerai pas de vous tenir informé sur ce point.

Le quartier est très apprécié des étudiants et jeunes actifs car il regroupe l’ensemble des facilités propres au centre-ville et l’accessibilité directe à de nombreuses écoles supérieures. Sa situation offre, en outre, une excellente desserte par les transports en communs.

Les points positifs sont les suivants :

- Emplacement attractif pour de la location meublée

- La résidence est sécurisée et bien entretenue (les halls d’entrée ont été refaits récemment ainsi que les parties communes et les blocs boîtes aux lettres ont tous été changés et homogénéisés, vous noterez que les sous-faces des balcons présentent des traces d’infiltrations, une étude est en cours et une AG extraordinaire sera prochainement convoquée pour le compte-rendu)

- Très bon rendement locatif

- Prix d’acquisition très intéressant compte tenu de l’état général du bien

C’est une très belle opération qui dégage une très bonne rentabilité, de l’ordre de 8% comme on n’en trouve guère aujourd’hui !

Je vous joins la projection financière de l’opération à ce jour.

Le bien est « off market ». Mon apporteur d’affaires en demande 67 000 € et nous pouvons tenter une petite négociation à 65 000 euros (sans certitude qu’elle soit acceptée !).

Je n’aurai pas de marge de négociation additionnelle car le secteur est apprécié et il y a une forte demande sur ces biens qui sont donc liquides.

A noter : le prix de vente a été décoté car il y a un projet de façade dans la dernière AG (mais celui-ci n’a pas été voté à ce jour), il se peut qu’à moyen terme il faille y penser et budgéter entre 5 et 10 k€ pour être serein à ce sujet.

Point important et positif : la dernière AG a voté en faveur du raccordement de l’ensemble de la copropriété à une chaufferie urbaine au bois (granulés). Ainsi, ce sont 3 grosses copropriété voisines qui seront raccordées à ce mode de chauffage, plus vertueux. Les chaudières gaz seront désactivées mais néanmoins conservées pour des besoins d’appoint si nécessaire.

Je pense que ce bien correspond à l’ensemble de vos critères.

Pouvez-vous me confirmer votre intérêt pour cette opération dans les meilleurs délais SVP afin que je me positionne pour vous ?

Vous trouverez ci-dessous la projection financière et les photos correspondantes.

Je me tiens à votre disposition pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à me contacter.

• Appartement T3 de 55.23 m²