Le guide de l’investissement immobilier en VEFA
Dans le monde de l’immobilier, on distingue deux grandes pistes permettant d’investir : l’acquisition dans le neuf et dans l’ancien. Chacune de ces pistes a ces avantages, mais le principal point fort de l’achat dans le neuf est de vous permettre de sécuriser votre opération grâce aux garanties constructeurs. Mais au fait, comment bien réaliser un investissement dans le neuf ? Brauman & K vous renseigne dans cet article grâce à son guide complet de l’investissement immobilier en VEFA.
Cet article en bref :
• La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) permet d’acheter un logement neuf sur plan, avec un cadre légal sécurisé.
• Les avantages : garanties constructeur, frais de notaire réduits, possibilité de Prêt à Taux Zéro et parfois de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel.
• Réussir son projet passe par : définir ses objectifs, choisir la bonne localisation, sélectionner un programme immobilier fiable et sécuriser son financement.
• La VEFA s’adresse aussi bien aux investisseurs locatifs qu’aux particuliers souhaitant acquérir une résidence principale moderne et économe en énergie.
Avec Brauman & K, vous accédez à une sélection rigoureuse de programmes immobiliers neufs et bénéficiez d’un accompagnement complet, de la recherche du bien jusqu’à la livraison.
Qu’est-ce que la VEFA ? Brève définition
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est une forme particulière de contrat qui permet à un acquéreur d’acheter un logement neuf avant ou pendant sa construction. Le principe est simple : le promoteur immobilier vend le bien sur plan, et l’acheteur en devient progressivement propriétaire au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Ce type de transaction est encadré par le Code de la construction et de l’habitation. L’acte authentique, signé devant notaire, prévoit un échéancier de paiements étroitement lié à la progression des travaux. À mesure que le chantier avance aux fondations, au gros œuvre, à la mise hors d’eau, à la mise hors d’air, puis aux finitions, l’acquéreur règle les fractions du prix de vente, jusqu’à la remise des clés.
La VEFA est donc à la fois un acte d’achat immobilier et une forme d’investissement spécifique, offrant un cadre juridique clair, sécurisé et pensé pour les acquéreurs, qu’ils soient investisseurs locatifs ou futurs occupants.
Et en tant que particulier, vous pouvez tout à fait envisager de vous constituer et de renforcer votre patrimoine par la voie de l’investissement. On vous explique tout avec ce guide de l’investissement immobilier en VEFA !
Pourquoi réaliser un investissement immobilier
en VEFA : les avantages
Investir en VEFA permet donc d’acquérir un logement neuf, mais dans le cadre d’un investissement, cela répond même à plusieurs logiques financières et patrimoniales.
La garantie décennale et autres protections
L’un des grands atouts de la VEFA est l’éventail de garanties légales qui protègent l’acquéreur. Dès la livraison, le logement bénéficie de la garantie de parfait achèvement (un an), de la garantie biennale couvrant les équipements, et surtout, de la garantie décennale qui protège la structure du bâtiment pendant dix ans.
À cela s’ajoutent des dispositifs tels que la garantie financière d’achèvement (GFA), qui oblige le promoteur à livrer le logement même en cas de défaillance, ou encore la garantie de remboursement des sommes versées si le chantier ne démarre pas. Ces sécurités donnent aux investisseurs une visibilité et une sérénité inégalées par rapport à un achat dans l’ancien.
Les frais de notaire réduits
Un autre avantage non négligeable concerne les frais de notaire. Alors qu’ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente dans l’ancien, ils sont réduits à environ 2 à 3 % dans le neuf. Cette économie peut représenter plusieurs milliers d’euros, qui allègent directement le budget d’acquisition et améliorent la rentabilité de l’opération.
Pour un logement acquis à 250 000 €, la différence entre ancien et neuf peut dépasser 10 000 €. Une somme qui peut être réinvestie dans l’aménagement, servir de trésorerie pour couvrir d’éventuelles charges locatives ou simplement réduire les frais de votre investissement immobilier en VEFA et, donc, améliorer sa rentabilité.
L’accès à des options telles que le Prêt à Taux Zéro
La VEFA ouvre aussi droit à certains dispositifs de financement attractifs, notamment pour les primo-accédants. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous conditions de ressources et de localisation, permet de financer une partie de l’acquisition sans payer d’intérêts.
Comparatif de l’acquisition dans le neuf VS acquisition dans l’ancien pour votre investissement immobilier
| Critère | Achat en VEFA (neuf) | Achat dans l’ancien |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Potentiellement plus élevé au m², avec normes récentes intégrées (RT2012 / RE2020). | Souvent moins cher au m², travaux possibles. |
| Frais de notaire | Réduits. | Pleins. |
| Fiscalité | Éligible à la loi Pinel, PTZ, TVA réduite en zone ANRU. | Moins d’avantages, sauf LMNP ou déficit foncier. |
| Garanties | Décennale, biennale, parfait achèvement. | Aucune, sauf vice caché (procédure complexe). |
| Charges de copropriété | Faibles au départ (bâtiment neuf, équipements modernes). | Potentiellement plus élevées (ascenseurs, toitures, ravalement…). |
| Performance énergétique | Excellente (RT2012 / RE2020, économies d’énergie). | Variable, rénovations parfois nécessaires. |
| Personnalisation | Possible avant livraison (choix des matériaux, aménagements). | Limité, nécessite des travaux pour modifier. |
| Délais | 12 à 24 mois (construction avant livraison). | Immédiat (remise des clés après l’acte). |
| Risques | Retards de chantier, promoteur en difficulté. | Travaux imprévus, diagnostic énergétique mauvais. |
| Plus-value potentielle | Bonne revente à moyen terme (bâtiment récent, normes aux standards). | Dépend de l’emplacement, parfois freinée par la vétusté. |
Comment bien réaliser un investissement immobilier en VEFA : notre guide étape par étape
La réussite d’un investissement immobilier en VEFA repose sur de la méthode. Suivre un cheminement clair permet d’éviter les erreurs et de maximiser les avantages liés à ce type d’investissement. Mais alors, quelles sont les grandes étapes ? Brauman & K vous dit tout :
Clarifier votre projet d’investissement et votre typologie idéale de locataire
La première étape pour réussir votre investissement immobilier en VEFA consiste à définir vos objectifs. Souhaitez-vous acheter pour louer à des étudiants, à des jeunes actifs ou à des familles ? Votre projet s’inscrit-il dans une logique de défiscalisation, de constitution de patrimoine, ou de revenus complémentaires à la retraite ?La typologie de logement choisie, que ce soit un studio, un deux pièces ou un appartement familial, dépend directement de la cible locative visée. Clarifier ces éléments dès le départ est essentiel pour choisir un programme adapté et garantir la rentabilité.
Localiser la commune ou la ville idéale
Une fois la stratégie de votre investissement immobilier en VEFA posée, il vous faudra vous pencher sur un critère non négligeable : l’emplacement.
En effet, la localisation reste le facteur déterminant de la réussite d’un investissement immobilier, et ce, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Acheter en VEFA dans une commune dynamique, bien desservie par les transports et disposant d’infrastructures éducatives et culturelles, est une garantie de pérennité.
Il faut alors analyser plusieurs critères au rang desquels figurent l’attractivité économique de la commune envisagée, le bassin d’emploi, la démographie et même les projets d’urbanisme. Une ville en croissance, avec un marché locatif actif, permet d’assurer à la fois la rentabilité et la valorisation future du bien, deux facteurs à ne jamais perdre de vue.
Trouver le bon programme immobilier neuf
Une fois la localisation définie, il convient de sélectionner le programme immobilier le plus adapté. La qualité du promoteur, la réputation du constructeur et les prestations proposées (isolation, équipements, espaces extérieurs) doivent être scrutées avec attention pour la réussite de votre investissement immobilier en VEFA.
Financer et attendre la livraison
Le financement en VEFA suit un échéancier précis, fixé par la loi. À chaque étape du chantier, une fraction du prix de vente est appelée : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est versé à la livraison, sauf en cas de réserves.
Durant cette période, l’investisseur doit gérer son financement avec son crédit immobilier, la mobilisation d’un apport et le recours éventuel à un PTZ ou à un prêt complémentaire. L’attente peut paraître longue, mais elle est compensée par la visibilité et la sécurité qu’offre la VEFA.
Pour votre investissement immobilier en VEFA, découvrez les biens commercialisés par Brauman & K
Se lancer dans la VEFA peut sembler complexe. C’est pourquoi s’appuyer sur un partenaire spécialisé est essentiel. Brauman & K, en tant que commercialisateur immobilier, référence de nombreux programmes neufs proposés par des promoteurs de confiance.
Notre mission est de faciliter le parcours des investisseurs en les aidant à sélectionner les programmes les plus pertinents, à analyser leur potentiel locatif et patrimonial, et à les suivre de la définition du projet jusqu’à la remise des clés.
Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier en VEFA, vous trouverez forcément votre bonheur chez Brauman & K car nous proposons des biens adaptés à différents profils : studios destinés à des étudiants, appartements familiaux pour les ménages...
Avec Brauman & K, vous avez l’assurance de bénéficier d’une expertise reconnue, d’un suivi personnalisé et d’un accès à des programmes de qualité. Notre objectif est de vous permettre d’investir en VEFA avec sérénité, tout en maximisant vos chances de succès. Ainsi, si vous vous demandiez comment vous lancer dans l’investissement immobilier en VEFA, ce guide devrait vous avoir éclairé ! Vous l’aurez compris : cette typologie d’investissement présente de nombreux avantages, mais à condition, comme toujours dans l’immobilier, d’acquérir le bon bien au bon emplacement. Et c’est exactement là que Brauman & K peut vous être utile grâce à une solide présence sur le territoire national et une large sélection de biens commercialisés.
Envie de donner vie à votre projet d’investissement en VEFA ? N’attendez plus et contactez dès maintenant l’un de nos conseillers pour échanger plus en détail de vos attentes.
Foire Aux Questions
Qu’est-ce que la VEFA exactement ?
La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, est un contrat par lequel un acquéreur achète un logement neuf avant sa construction ou en cours de chantier. L’acquéreur devient progressivement propriétaire du bien à mesure que les travaux avancent, selon un échéancier légal de paiements. La livraison intervient une fois l’immeuble achevé, avec la remise des clés.
Comment se déroule le paiement d’un logement en VEFA ?
Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux, conformément à la loi. En général :
• 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau,
• 95 % à l’achèvement,
• le solde de 5 % à la livraison (sauf en cas de réserves).
Cet échelonnement protège l’acquéreur et évite de payer l’intégralité avant la fin du chantier.
Quels sont les inconvénients ou risques d’un achat en VEFA ?
Le principal inconvénient est le délai d’attente entre la signature du contrat et la livraison, généralement de 18 à 24 mois. Durant cette période, l’acquéreur ne peut pas occuper le logement ni le mettre en location.
Un autre point de vigilance concerne les retards éventuels de chantier. Toutefois, le contrat prévoit des pénalités en cas de non-respect des délais. Enfin, il faut bien choisir son promoteur immobilier pour limiter les risques.
Peut-on financer un achat en VEFA avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?
Oui, les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ pour financer une partie de leur acquisition en VEFA, sous conditions de ressources et de localisation du logement. Ce prêt sans intérêts vient compléter un crédit immobilier classique, ce qui réduit la mensualité globale.
Est-il possible de louer un bien acheté en VEFA ?
Absolument. Une fois livré, un logement acquis en VEFA peut être mis en location. Certains programmes sont même éligibles à des dispositifs fiscaux, permettant de réduire ses impôts en contrepartie d’un engagement locatif. C’est une stratégie prisée des investisseurs pour constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
Quels sont les délais moyens d’une VEFA ?
En moyenne, il faut compter entre 18 et 24 mois entre la signature du contrat et la livraison du logement. La durée dépend de l’avancement du chantier au moment de l’achat et de la taille du programme immobilier.
Quels frais prévoir en plus du prix d’achat en VEFA ?
En dehors du prix d’acquisition, l’acquéreur doit prévoir :
• les frais de notaire réduits (2 à 3 %),
• les frais de garantie bancaire liés au crédit immobilier,
• l’assurance emprunteur,
• la taxe foncière après livraison,
• et éventuellement les charges de copropriété.
La VEFA est-elle adaptée aux primo-accédants ?
Oui, c’est même l’une des formules les plus adaptées. La VEFA permet aux primo-accédants d’acquérir une résidence principale neuve, bénéficiant du PTZ et de frais de notaire réduits. De plus, elle offre la sérénité de garanties solides et d’un logement immédiatement habitable sans travaux.
Pourquoi passer par un commercialisateur comme Brauman & K ?
Brauman & K référence des programmes immobiliers neufs issus de promoteurs reconnus. En tant que tiers de confiance, nous sélectionnons des projets de qualité et accompagnons les investisseurs à chaque étape : définition du projet, recherche du bien, conseil sur le financement, suivi jusqu’à la livraison.