Frais de notaire dans le neuf et l'ancien en 2026 : le vrai pourcentage
Quand on prépare un achat immobilier, on regarde d'abord le prix affiché. Les frais d'acquisition, eux, arrivent souvent en fin de parcours et pèsent directement sur l'apport personnel et la capacité d'emprunt. C'est d'autant plus vrai pour un primo-accédant qui souhaite dire ByeBail au loyer avec un budget serré.
D'où la question, en 2026 : quel est le vrai pourcentage des frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien, et d'où vient l'écart ? Chez Brauman & K, nous accompagnons chaque jour des acheteurs dans le neuf. Voici le détail des chiffres, sans raccourci.
L'essentiel à retenir
• En 2026, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix dans le neuf (VEFA) contre 7 à 8,5 % dans l'ancien.
• L'écart vient des droits de mutation (DMTO) : environ 0,715 % dans le neuf, déjà soumis à la TVA, contre 5,81 % à 6,32 % dans l'ancien selon le département.
• Depuis la loi de finances 2025, la quasi-totalité des départements a relevé sa part de DMTO de 4,50 % à 5 %, jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants en sont exonérés sous conditions.
• La rémunération réelle du notaire (les émoluments) ne pèse qu'environ 10 à 15 % du total. La remise légale « Macron » ne porte que sur cette part, pour une économie limitée.
• Pour un achat à 200 000 €, comptez environ 5 000 € dans le neuf contre 16 000 € dans l'ancien. Attention toutefois : le prix au m² du neuf est généralement plus élevé, l'économie de frais ne suffit donc pas à conclure.
Frais de notaire 2026 : les taux dans le neuf et dans l'ancien
Premier point à clarifier : l'expression « frais de notaire » est trompeuse. Elle désigne l'ensemble des sommes réglées chez le notaire lors de l'acte authentique, dont l'essentiel part en taxes. La rémunération du notaire n'en représente qu'une fraction.
Second point : l'écart entre le neuf et l'ancien ne tient pas au barème du notaire, identique dans les deux cas, mais à la fiscalité de la mutation.
Pourquoi les frais sont réduits dans le neuf
Un logement vendu en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est soumis à la TVA immobilière, incluse dans le prix affiché par le promoteur. Comme la vente est déjà taxée à ce titre, elle échappe aux droits de mutation classiques et ne supporte qu'une taxe de publicité foncière réduite d'environ 0,715 %.
Dans l'ancien, la vente n'est pas soumise à la TVA. Elle supporte en revanche les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), reversés au département, à la commune et à l'État.
On parle donc de « frais de notaire réduits » dans le neuf, mais il s'agit en réalité d'une fiscalité d'acquisition allégée.
Les DMTO dans l'ancien : ce qui a changé depuis 2025
Les droits de mutation se composent de trois éléments :
La loi de finances 2025 (article 116) a autorisé les départements à porter leur part de 4,50 % à 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La quasi-totalité d'entre eux l'a fait.
En 2026, on observe donc trois situations dans l'ancien :
• environ 6,32 % de DMTO dans la grande majorité des départements ayant voté la hausse ;
• environ 5,81 % dans la dizaine de départements restés à 4,50 % ;
• environ 5,09 % dans l'Indre, qui conserve un taux départemental historiquement bas de 3,80 %.
Sur un achat à 250 000 €, le passage de 5,81 % à 6,32 % représente environ 1 250 € de plus.
L'exonération pour les primo-accédants
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la majoration de 0,5 point, même dans les départements qui l'ont votée : ils restent au taux départemental de 4,50 %, soit environ 5,81 % de DMTO.
Les conditions principales : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, et s'engager à occuper le logement comme résidence principale pendant cinq ans. Certains départements vont plus loin et peuvent voter un taux réduit, voire une exonération de leur part, au bénéfice des primo-accédants (article 1594 F septies du code général des impôts).
Les modalités varient selon les situations et les départements : faites confirmer votre cas par votre notaire avant de signer.
De quoi se composent vraiment les frais d'acquisition ?
Que vous achetiez dans le neuf ou dans l'ancien, la facture se décompose en quatre blocs très inégaux :
• Les droits de mutation : la part la plus lourde dans l'ancien, environ 80 % du total. Ils sont intégralement reversés aux collectivités et à l'État.
• Les émoluments du notaire : sa rémunération réelle, calculée selon un barème réglementé et dégressif par tranches de prix (3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €), auxquels s'ajoutent des émoluments de formalités. Environ 10 à 15 % du total, TVA de 20 % comprise.
• Les débours : les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires (état civil, cadastre, urbanisme, syndic). Environ 10 %.
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) : une taxe d'environ 0,10 % du prix, destinée à l'enregistrement foncier.
Dans le neuf, le premier bloc s'effondre. Les trois autres restent identiques, ce qui explique que le taux global ne descende pas en dessous de 2 %.
Exemple chiffré : un achat à 200 000 € en 2026
Estimation à titre indicatif, dans un département appliquant un DMTO de 6,32 %. Le montant exact dépend du département, du bien et de l'acte. Utilisez un simulateur de frais de notaire ou demandez un chiffrage à votre notaire.
Sur cet exemple, l'écart avoisine 11 000 €, soit une somme conséquente qui reste disponible pour l'apport, les travaux d'aménagement ou l'équipement du logement.
La remise « Macron » : ce qu'elle permet vraiment
Depuis le 1er janvier 2021, un notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments, uniquement sur la part du prix supérieure à 100 000 € (article A. 444-174 du code de commerce). En dessous de ce seuil, aucune remise n'est possible.
Deux limites importantes :
• Elle ne porte que sur les émoluments, jamais sur les taxes, qui représentent l'essentiel de la facture.
• C'est une faculté, pas un droit. Le notaire décide de la pratiquer ou non, mais s'il l'applique, il doit le faire pour tous ses clients dans les mêmes conditions, et l'afficher.
Concrètement, sur un achat à 200 000 €, la remise maximale représente environ 336 € TTC. C'est appréciable, mais sans commune mesure avec l'écart de fiscalité entre le neuf et l'ancien.
Trois autres leviers pour réduire vos frais d'acquisition
1. Déduire la valeur du mobilier (ancien) : les meubles et équipements non fixés, comme une cuisine équipée ou un dressing, peuvent être sortis de l'assiette taxable. Leur valeur doit être justifiée par des factures et rester raisonnable.
2. Payer les frais d'agence séparément (ancien) : si le mandat prévoit des honoraires à la charge de l'acquéreur, ils peuvent être exclus de la base de calcul des droits de mutation.
3. Vérifier votre éligibilité primo-accédant, pour la part départementale, et vous renseigner sur les dispositifs d'aide à l'accession en vigueur, comme le prêt à taux zéro.
Frais réduits ne veut pas dire achat moins cher
C'est la nuance que beaucoup d'articles oublient. À surface et localisation comparables, un logement neuf se vend généralement plus cher au m² qu'un logement ancien, de l'ordre de 15 à 25 % selon les marchés. L'économie de 4 à 5 points sur les frais d'acquisition ne compense donc pas mécaniquement cet écart de prix.
Le neuf apporte d'autres avantages à mettre dans la balance : des performances énergétiques conformes à la RE2020 et donc des charges d'énergie réduites, peu ou pas de travaux à prévoir les premières années, les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, la possibilité de personnaliser certaines prestations avant la livraison, et l'accès au prêt à taux zéro sous conditions de ressources.
L'ancien, de son côté, offre souvent un prix au m² plus bas, une disponibilité immédiate et des emplacements de centre-ville plus établis, mais un budget travaux et des charges à anticiper.
La bonne méthode consiste donc à comparer un coût complet : prix du bien, frais d'acquisition, travaux éventuels, charges annuelles et consommation d'énergie sur la durée de détention envisagée.
L'accompagnement Brauman & K sur votre projet dans le neuf
Chez Brauman & K, nous sommes commercialisateur de logements neufs : nous réunissons les programmes de plus de 150 promoteurs partenaires partout en France, au prix direct promoteur et sans frais d'agence pour l'acquéreur. Vous pouvez trouver tous les biens immobiliers neufs disponibles en ligne.
Concrètement, votre conseiller chiffre avec vous le budget complet de l'opération, frais de notaire réduits compris, vérifie votre éligibilité aux dispositifs d'accession et vous accompagne jusqu'à la signature de l'acte authentique puis à la livraison. Si votre projet est locatif, découvrez notre approche pour investir dans un bien immobilier neuf.
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