France 2026 : dispositifs fiscaux pour investir dans le neuf
Investir dans l'immobilier locatif en 2026 suppose d'abord de comprendre un cadre fiscal qui a beaucoup changé. Le Pinel, qui structurait le marché du neuf depuis dix ans, n'existe plus. À sa place, un dispositif d'une logique différente, auquel s'ajoutent des régimes qui existaient déjà mais qui prennent une place nouvelle.
Voici un état des lieux des dispositifs fiscaux disponibles pour investir dans le neuf en France en 2026, avec leurs conditions réelles et leurs limites. Chez Brauman & K, nous accompagnons chaque jour des acquéreurs dans le neuf : ce guide reprend les points que nous vérifions avant de retenir une opération.
Cet article en bref
• Le Pinel a disparu. La loi de finances 2026 lui a substitué un statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), fondé sur l'amortissement du bien et non sur une réduction d'impôt.
• Le statut du bailleur privé permet d'amortir 80 % du prix d'acquisition, à un taux de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi, en location nue, en logement collectif neuf, avec un engagement de 9 ans.
• Le LMNP au réel reste le levier le plus utilisé pour la location meublée, grâce à l'amortissement comptable. Attention toutefois : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
• Le LLI (logement locatif intermédiaire) s'adresse aux investissements réalisés via une société, avec une TVA réduite en contrepartie de plafonds de loyers et de ressources.
• Le déficit foncier est peu opérant dans le neuf : sans travaux, il n'y a presque rien à déduire, et les intérêts d'emprunt ne s'imputent pas sur le revenu global.
• Le neuf apporte aussi des avantages hors dispositif : frais de notaire réduits à environ 2 à 3 %, conformité RE2020, absence de travaux et, selon les communes, une exonération temporaire de taxe foncière.
Ce qui change en 2026
Deux évolutions structurent l'année.
La fin du Pinel. Le dispositif, qui accordait une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location à loyer plafonné, s'est éteint. Les investissements engagés sous l'ancien régime continuent de produire leurs effets jusqu'au terme de l'engagement, mais aucune nouvelle opération n'y est éligible.
Un changement de logique fiscale. Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat. Le nouveau cadre repose sur l'amortissement : chaque année, vous déduisez de vos revenus locatifs une fraction de la valeur du bien. L'avantage n'est plus une ristourne visible sur votre avis d'imposition, mais une diminution durable du revenu imposable généré par le logement.
Cette différence a une conséquence pratique : le rendement fiscal dépend désormais de votre situation, de vos loyers et de vos charges, et non plus d'un pourcentage affiché. Un calcul personnalisé devient indispensable.
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
C'est le dispositif central du neuf en 2026, instauré par la loi de finances 2026 promulguée le 20 février 2026. On le désigne aussi sous les noms de dispositif Relance Logement ou dispositif Jeanbrun.
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Le mécanisme
Vous amortissez 80 % du prix d'acquisition, le terrain étant exclu de la base amortissable (les garages et places de parking y sont en revanche inclus). Le taux annuel dépend du niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer :
Nous contacter >>Plus le loyer consenti est modéré, plus l'amortissement est élevé. Un plafond annuel s'applique par foyer fiscal, tous biens confondus, de l'ordre de 8 000 à 12 000 €.
Exemple : pour un logement acquis 200 000 €, la base amortissable s'élève à 160 000 €. Au taux social de 4,5 %, l'amortissement annuel atteint 7 200 €, déduits des revenus locatifs.
Les conditions
• Logement collectif neuf acquis en VEFA, ou immeuble rénové dont les travaux représentent au moins 30 % du coût d'acquisition.
• Sont exclus : les maisons individuelles, les résidences services et la location à un membre de la famille.
• Location nue, à usage de résidence principale du locataire.
• Engagement de 9 ans minimum, sans interruption significative.
• Plafonds de loyers selon la zone et la catégorie, et plafonds de ressources du locataire.
• Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement.
Les points de vigilance
Un déficit peut naître lorsque charges et amortissement dépassent les loyers ; il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le dispositif n'est pas cumulable avec une autre réduction d'impôt sur le même bien.
Surtout, une revente avant 9 ans entraîne la reprise des amortissements déduits, sauf décès, licenciement ou invalidité grave. C'est un engagement long, à mesurer avant de signer.
Le LMNP au réel et l'amortissement comptable
Pour la location meublée, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) au régime réel reste le levier le plus utilisé.
Le principe
Vous déduisez de vos recettes l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété), puis l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Le bien est amorti par composants sur des durées longues, le mobilier sur des durées plus courtes.
Résultat courant : un résultat fiscal proche de zéro pendant de nombreuses années, donc des loyers peu ou pas imposés. Les amortissements non utilisés ne sont pas perdus, ils se reportent.
Ce qui a changé, et qu'il faut absolument savoir
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter de février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date.
L'avantage du LMNP n'est donc plus une exonération définitive, mais un report d'imposition : vous économisez pendant la phase de détention, vous régularisez partiellement à la sortie. Cela reste intéressant, notamment grâce aux abattements pour durée de détention, mais le calcul n'est plus le même qu'avant 2025. Certaines résidences gérées bénéficient d'exceptions : faites vérifier votre cas.
Pour qui
Le LMNP convient aux investisseurs cherchant un revenu complémentaire peu fiscalisé, prêts à louer en meublé et à tenir une comptabilité (généralement via un expert-comptable). Il suppose aussi d'accepter une durée de détention longue pour amortir l'effet de la réforme.
Le logement locatif intermédiaire (LLI)
Le LLI vise les zones tendues. Vous louez à un loyer intermédiaire, inférieur au marché, à des locataires respectant des plafonds de ressources. En contrepartie, l'opération bénéficie d'une TVA réduite et, sous conditions, d'un crédit d'impôt compensant la taxe foncière.
Deux points importants :
• L'investissement se réalise via une société (le plus souvent une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés), ce qui implique une comptabilité et une fiscalité propres.
• L'engagement porte sur une durée longue, avec des contreparties strictes en matière de loyers et de ressources.
L'intérêt principal tient à la demande : un loyer sous le marché dans une zone tendue limite fortement le risque de vacance locative. Le revers : une rentabilité brute plus faible et une structure juridique à gérer.
Le déficit foncier : une fausse bonne idée dans le neuf
Le déficit foncier est souvent cité, mais il est peu adapté à un investissement neuf, pour deux raisons.
D'abord, le mécanisme repose sur les travaux. Dans un logement neuf, il n'y a rien à rénover, donc presque aucune charge déductible susceptible de créer un déficit.
Ensuite, et c'est le point le plus souvent mal compris : les intérêts d'emprunt ne s'imputent pas sur le revenu global. Ils ne se déduisent que des revenus fonciers, et l'éventuel excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seules les autres charges peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Le déficit foncier garde tout son sens pour un bien ancien à rénover, en particulier pour un contribuable à forte tranche marginale d'imposition (TMI). Dans le neuf, il ne constitue pas un levier.
Tableau comparatif des dispositifs
Aucun de ces régimes n'est meilleur dans l'absolu. Le bon choix dépend de votre TMI, de votre horizon de détention, de votre appétence pour la gestion et du type de bien visé.
Les avantages du neuf, indépendamment du dispositif
Au-delà de la fiscalité du bailleur, un achat en VEFA présente des atouts propres :
• Des frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8,5 % dans l'ancien. Le logement est soumis à la TVA immobilière et échappe donc aux droits de mutation classiques.
• Pas de travaux à prévoir, et des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale après la livraison.
• La norme RE2020 : consommations maîtrisées, bon DPE, aucun risque d'interdiction de louer liée aux passoires thermiques, et charges de copropriété plus faibles.
• Une exonération temporaire de taxe foncière de deux ans sur la part communale, selon les communes : beaucoup ont voté sa suppression, il faut donc vérifier localement.
• La personnalisation des plans avant la livraison, via les travaux modificatifs acquéreur.
• Le PTZ, si votre projet est une résidence principale et que vous êtes primo-accédant.
À mettre en balance avec le prix au m², généralement supérieur à celui de l'ancien, et le délai de livraison, souvent de 18 à 24 mois.
Comment choisir votre dispositif
Quatre questions permettent de dégrossir :
1. Location nue ou meublée ? Le meublé oriente vers le LMNP, le nu vers le statut du bailleur privé ou le LLI.
2. Quelle est votre TMI ? Plus elle est élevée, plus un mécanisme de déduction produit d'effet.
3. Quel horizon de détention ? Le statut du bailleur privé impose 9 ans, et le LMNP demande une détention longue pour amortir la réintégration des amortissements.
4. Quel niveau de gestion acceptez-vous ? Comptabilité, société, plafonds à respecter et justificatifs à produire représentent une charge réelle.
Un point essentiel : un bon dispositif fiscal ne rattrape jamais un mauvais emplacement. L'avantage fiscal s'éteint au bout de quelques années, l'emplacement conditionne les loyers et la revente sur toute la durée. Commencez par le bien, puis optimisez la fiscalité.
Ces régimes évoluent à chaque loi de finances et leur intérêt dépend étroitement de votre situation personnelle. Faites valider votre montage par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable avant de signer.
L'accompagnement Brauman & K
Chez Brauman & K, nous sommes commercialisateur de logements neufs : nous réunissons les programmes de plus de 150 promoteurs partenaires partout en France, au prix direct promoteur et sans frais d'agence pour l'acquéreur.
Concrètement, votre conseiller compare les programmes d'une même ville sur le prix au m², l'emplacement, les charges prévisionnelles et la solidité du promoteur, puis chiffre la rentabilité de l'opération selon le régime envisagé. Si vous êtes prêt à passer à l'action, découvrez comment investir dans l'immobilier neuf et parcourez les programmes disponibles.
Nous incluons également notre garantie revente, RealSecure : si un accident de la vie (divorce ou dissolution de PACS, licenciement, liquidation judiciaire, mutation professionnelle, naissances multiples, décès, perte totale et irréversible d'autonomie) vous contraint à revendre à perte, elle couvre la moins-value jusqu'à 60 000 €, dans la limite de 20 % du prix d'achat total, pendant dix ans et selon les conditions du contrat. Une protection d'autant plus utile que plusieurs dispositifs fiscaux imposent une durée de détention minimale : découvrez notre garantie de revente.
Foire Aux Questions
Quelle défiscalisation en 2026 ?
Le Pinel n'existe plus. Pour un investissement neuf, deux régimes dominent : le statut du bailleur privé en location nue, fondé sur l'amortissement de 80 % du prix, et le LMNP au réel en location meublée, fondé sur l'amortissement comptable. Le LLI constitue une troisième voie, via une société. Le choix dépend de votre situation fiscale et de votre horizon.
Est-ce rentable d'acheter dans le neuf ?
Cela dépend de l'emplacement, du prix au m² et du loyer atteignable. Le neuf apporte des frais de notaire réduits, des charges plus faibles et l'absence de travaux, mais son prix d'achat est généralement supérieur à celui de l'ancien. La rentabilité brute d'un logement neuf en métropole se situe souvent entre 3 et 5 %, sensiblement moins en net. Faites le calcul sur votre opération précise.
Qu'est-ce qui change en 2026 pour l'immobilier ?
Sur le plan fiscal, la fin du Pinel et l'instauration du statut du bailleur privé. Sur le plan réglementaire, les exigences énergétiques continuent de restreindre la location des logements les moins performants, ce qui renforce l'intérêt des biens conformes à la RE2020. Enfin, la production de logements neufs reste à un niveau historiquement bas, ce qui soutient la tension locative à moyen terme.
Quelles sont les nouvelles taxes prévues pour 2026 ?
Dans l'ancien, la hausse des droits de mutation votée par la quasi-totalité des départements alourdit les frais d'acquisition. Le neuf n'est pas concerné. La taxe foncière continue par ailleurs d'augmenter dans de nombreuses communes ; l'exonération temporaire de deux ans sur la part communale existe toujours, mais beaucoup de communes l'ont supprimée.
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Oui, mais différemment. L'amortissement continue de réduire fortement l'imposition des loyers pendant la détention. En revanche, depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage relève donc du report d'imposition, ce qui plaide pour une détention longue.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs fiscaux ?
Pas sur un même bien : le statut du bailleur privé n'est pas cumulable avec une autre réduction d'impôt sur le même logement. En revanche, rien n'interdit de détenir plusieurs biens sous des régimes différents, dans la limite des plafonds annuels applicables par foyer fiscal.
